六枝特区人民政府办公室关于印发六枝特区解决国有建设用地上不动产登记若干历史遗留问题的实施方案的通知

各乡（镇）人民政府、街道办事处，各园区管委会，特区人民政府各工作部门、各单位，区属及驻境省、市属行政企事业单位：

《六枝特区解决国有建设用地上不动产登记若干历史遗留问题的实施方案》已经特区政府研究同意，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。

                           2022年12月15日

（此件公开发布）

六枝特区解决国有建设用地上不动产登记若干历史遗留问题的实施方案

为进一步规范六枝特区国有建设用地上不动产登记行为，解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，切实维护群众权益，根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《自然资源部关于加快不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）、《贵州省自然资源厅贯彻执行〈自然资源部关于加快不动产登记若干历史遗留问题的通知〉的通知》（黔自然资发〔2021〕902号）、《六枝特区人民政府办公室关于成立六枝特区土地房屋历史遗留问题不动产登记工作领导小组的通知》（六府办函〔2021〕28号）等规定，结合六枝特区实际，决定在全区范围内开展国有建设用地上不动产登记若干历史遗留问题处理工作，特制定本方案。

一、基本原则

（一）尊重历史，实事求是。坚持从维护群众合法权益的角度出发，积极寻求妥善的处理方法，努力化解社会矛盾，有效推进社会和谐。

（二）加强协作，提高效率。在处理相关问题过程中，各有关部门要细化工作方案，简化办事程序，妥善处置，加快办理。

二、处置办法

（一）针对城区范围内的政府机关、企事业单位在自有划拨土地上建设的单元式住宅楼房，需办理产权登记的。住宅楼房按分摊确定土地使用面积，可按照划拨、协议出让方式办理用地手续，办理出让性质的不动产登记时，缴纳土地出让金标准按320元／平方米执行，以房屋建筑面积计费。由权利人缴纳土地出让金和契税后，办理出让性质的不动产登记。其他乡镇此类房屋办理出让性质的不动产登记，缴纳土地出让金标准按240元／平方米执行。

（二）针对城区范围内的政府机关、企事业单位，利用自有划拨土地等划分给各户独院住宅使用，未办理土地审批手续，未取得土地证，需办理产权登记的。独院住宅按实际占地确定土地使用面积，可按照不动产现状和实际使用用途参照现行基准地价标准测算，权利人缴纳出让金和契税后，办理出让性质的不动产登记。其他乡镇此类房屋办理出让性质的不动产登记可参照执行。

（三）城区范围内的已购政策性保障住房（公租房除外）购房人，需办理产权登记的。可按照划拨方式办理用地手续，按照有关规定可以进入二级房地产交易市场者、可按照协议出让方式办理用地手续。办理出让性质的不动产登记时，缴纳土地出让金标准按200元／平方米执行，按房屋建筑面积计费。权利人缴纳出让金和契税后，办理出让性质的不动产登记。

其他乡镇此类房屋办理出让性质的不动产登记，缴纳土地出让金标准按150元／平方米执行。

（四）划拨或出让国有土地没有办理土地证、房产证的自建房，需办理产权登记的。2021年1月4日前在划拨或出让国有土地建成的自建房（商品房开发的除外），没有工程规划许可证、建设施工审批手续，且现状已完工并投入使用。申请办理不动产登记时，能够提交国有建设用地的相关来源证明材料，宗地权属界线清晰，经地籍调查并公告，权属无争议的，由权利人提交房屋安全质量的证明材料和房屋测绘报告后，不再提交规划、建设相关手续，不动产登记中心按现状办理房地一体不动产登记。

原房屋已办理房产证、未办理土地证，房屋存在翻建、改建的，由房屋所有权人申请注销登记、变更登记后，按照上述意见办理房地一体不动产登记。原住宅已办理土地证、未办理房产证，申请办理房地一体不动产登记时，存在用地超批准面积建设的，需对超出的土地面积（超批准土地面积的，按房屋正摄影面积计算超土地面积），按照现行基准地价测算补缴土地出让金及契税后方可办理不动产登记。

划拨用地上的房屋需办理划拨转出让的，按以下方式办理：

一是划拨用地上商住混合用途的不动产，商业部分需补缴土地出让金的，按照商业用途的现状建筑面积，参照现行基准地价的70％测算补缴土地出让金及契税后办理用地手续；

二是住宅部分需入市交易的，需按照住宅用途的现状建筑面积，参照现行基准地价的70％测算补缴土地出让金及契税后方可办理登记。

出让用地上修建的房屋超规划建设或未办理规划许可建设的，按以下方式办理：

一是出让用地上修建的房屋，如超规划用途或超面积建设的，需对超出部分的房屋按照房屋实际使用面积和实际房屋现状用途，以补缴的房屋建筑面积计费，参照现行基准地价的70％测算补缴土地出让金及契税后办理登记；

二是修建时未取得规划手续或未明确规划指标的，按照房屋实际使用面积和实际房屋现状用途，以房屋现状建筑面积计费，参照现行基准地价的70％测算补缴土地出让金及契税后方可办理登记。补缴的土地出让金低于现行基准地价的，需根据土地实际使用面积参照现行基准地价测算进行补缴。

三、不予办理的情形

没有办理土地证，并查找不到县级政府批复国有建设用地或规划建设来源材料的，视为集体土地不予办理不动产登记。有下列情形之一的，不予办理。

（一）地上建筑物为临时建筑的。如简易活动板房、钢架棚等非永久性建筑物。

（二）存在房屋安全质量问题或安全隐患的。申请人申请登记时需提供街道办、乡镇或住建部门出具的无房屋安全质量问题或无安全隐患的证明材料，如存在房屋安全质量问题或安全隐患的将不予办理。

（三）属于在集体土地上修建小产权房的。

（四）已签订房屋拆迁协议的拆迁房或已纳入正在征收的拆迁房。

四、出让年限问题

现状为住宅用地的出让年期为70年、现状为商业用地的出让年期为40年，起始时间从国有建设用地批复之日算起。历史条件下，无国有建设用地批复只有规划建设或规划选址意见的，参照规划建设或规划选址意见批复日期算起。

五、相关具体规定

（一）跨宗、越宗、宗地分割等不动产登记问题

1．　跨宗、越宗的宗地为同一权利人的不动产，根据权利人申请，按房屋实际占地范围重新确定宗地后办理登记；原宗地已登记的，应先办理变更宗地面积的变更登记后，再办理其他相应的不动产登记。

2．　跨宗、越宗的宗地分属不同权利人的，征求其他权利人的同意，并经特区自然资源局出具同意调整的意见后，再按房屋实际占地范围重新确定宗地，双方申请不动产变更登记。

3．　跨宗、越宗的宗地为道路、绿地等未登记使用权人的国有建设用地的不动产，按房屋实际占地范围重新确定宗地，补缴土地出让金后，办理不动产登记。

4．　未办理《房屋所有权证》，跨宗、越宗（整栋楼基座的除外）的宗地又是未出让的国有建设用地，涉及土地分割、合并或调整的，按房屋实际占地范围重新确定宗地，涉及补缴土地出让金的需补缴完善手续后，办理不动产登记。

5．　已办理《房屋所有权证》《国有土地使用证》等不动产证书，涉及土地分割、合并或调整的，由特区自然资源局对涉及宗地按照房屋与宗地对应一致的原则进行分割、合并或调整边界，按实际用地范围确定用地界址后，办理不动产登记。

6．　分割、合并调整宗地时，不同宗地土地出让年限不一致的不动产，取相应宗地加权平均值设定年限或者以主体建筑所在宗地使用年限确定，调整后宗地的使用权起始日期以最早一宗地的起始日期起算。

7．　宗地上建筑物设定不动产登记单元时，对于商业、住宅、办公等混合类型不动产及小区，在办理不动产登记时，应当在办理宗地分摊、分割后，再按照有关政策办理不动产登记，涉及补缴土地出让金的应缴纳土地出让金后方可办理。

8．　酒店、商业或办公项目已办理规划验收的，在不改变建筑功能仅对内部进行分割使用的情况下，可直接办理分割变更登记手续，但分割不动产时应满足国家关于不动产单元设定的要求，禁止以虚拟或划线分割的方式对房屋单元进行分割；分割涉及变更消防、公共安全等情况的，应经特区住房城乡建设局批准后再办理变更登记。

（二）房屋、土地信息不一致问题

房屋、土地权利主体不一致的，按以下方式处理：

1．　合法宗地上的房屋所有权多次转移、转移链条清晰且相继取得房屋所有权属证书，但没有同步办理土地使用权转移，房屋、土地权利主体不一致，当事人持《房屋所有权证》和《国有土地使用证》共同申请不动产登记的（房屋所有权人或原土地使用权人已故的可由其合法继承人代为申请），不动产登记机构应予以受理，经调查核实，注销原土地使用证，办理房屋、土地权利主体一致的不动产登记。

2．　对于利用相邻、归属于不同权利主体的宗地联合建设不动产（建成的不动产分属于联合建设的各方），申请登记的，不动产登记机构可以在分割、分摊后，分别办理登记。分割、分摊后需对原宗地面积进行调整的，需原宗地权利人同意；涉及国有资产的，应出具其上级主管部门或拥有该资产管理权限的相应部门的书面同意意见。

3．　以土地使用权为条件与其他单位或个人合建房屋的不动产，根据批准文件、合建协议或投资数额确定土地使用权；1982年《国家建设征用土地条例》公布后合建的，应依法办理土地使用权转让手续后再办理不动产登记。合建方灭失的，可由现申请人补缴土地出让金后办理不动产登记。

房屋、土地用途不一致的，按以下方式处理：

2017年12月31日前建成的房屋、土地用途不一致的，在申请不动产登记时，应当按照现有房屋性质办理改变土地用途相关手续，补缴土地出让金及相关税费后办理登记；原单位已经注销的，可由现房屋所有权人办理。登记时，土地用途按照房屋实际用途确定，土地使用期限起始日期与原土地权属来源材料保持一致，终止日期以现行不同用途的最高年限为准。

（三）开发建设单位注销、吊销，企事业单位改制、撤销，自然人死亡问题

原开发建设单位或开发企业灭失的，按以下方式处理：

1．　原开发建设单位或开发企业灭失或不具备资格的由承继单位或上级主管单位或剩余合作方申请办理登记；无承继单位的不动产，由领导小组指定街道办事处（乡镇人民政府）或社区居委会履行不动产首次登记申请义务（只登记不发证），登记机构按申请内容公告无异议后办理不动产登记。

2．　对于原开发建设单位或开发企业因改组、改制、合并、兼并等原因，造成现权利主体不清晰或登记申请主体与相关材料不相符的不动产，属国有企业的，由特区工信部门进行权利主体认定，经不动产登记机构公示30天，公示期满无异议的，由申请人持特区工信部门认定书提出登记申请。

自然人死亡或无法联系原权利人的，按以下方式处理：

1．　自然人死亡不能申请、办理不动产登记的，由其合法继承人（按照公证继承或非公证继承有关条件认定资格）凭生效的购房合同、继承公证书、死亡证明等相关材料，直接申请首次登记及转移登记。

2．　因自然人死亡、无法联系原权利人等原因导致不动产现有权利人不能按照双方共同申请的原则办理不动产登记的，现有权利人可凭生效购房合同、购房款票据（或证明）、完税凭证、承诺书等要件单方申请登记。属于划拨用地上不动产的，还需补缴土地出让金及相关税费，不动产登记机构经核实并公告无异议后，办理不动产登记。

（四）关于资料丢失的不动产登记问题

申请主体和购房人相关资料遗失或缺失的，经权利人申请，相关职能部门应当为申请人查阅档案，补证或复印存根（加盖部门印章）。档案、存根等遗失的，由相关部门出具认定意见，经公示无异议后，办理各项手续。在办理上述相关业务过程中，职能部门通过查询档案出具土地、房屋来源等认定意见的，可不再补发相关证书或证明。

（五）其他

2021年1月4日之前已建设完工的建筑物及占用的国有土地适用本方案（商品房建设项目除外）。以上事项均不再履行相关报批手续，申请人持六枝特区自然资源局出具的办理单到六枝特区国土资源储备交易中心和税务部门缴纳相关土地出让金、税费后，到六枝特区不动产登记中心办理不动产登记。

六、组织领导

六枝特区解决不动产登记历史遗留问题工作领导小组，要不断强化责任意识和紧迫意识，加强指导和部门间的协调，形成解决问题的合力。要分类指导，专人负责，压实压紧责任，找出推进问题解决的有效办法和措施，集中力量攻坚。各相关部门要主动担当、积极作为，下大力气解决好群众的“急愁难盼”问题，真正把群众的烦心事变成暖心事，切实维护和保障好群众的利益。其他未尽事宜，由领导小组召集会议研究解决。

七、实施期限

本方案自印发之日起执行，有效期至2023年12月31日。本方案的解释权由六枝特区自然资源局负责。