六枝特区人民政府办公室关于建立六枝特区土地房屋产权问题防范处理工作机制的通知

根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《不动产登记暂行条例》《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律法规规定，为加强全区国有土地新建房屋全生命周期监管，从源头有效化解“办证难”问题，经特区人民政府同意，决定建立六枝特区土地房屋产权问题防范处理工作机制。现将有关事宜通知如下：

一、完善建设项目全链条约束机制

（一）规划条件。严格依据详细规划和有关技术标准，规范核定规划条件，作为出让公告、有偿使用合同组成部分。未依法确定规划条件的地块，不得出让建设用地使用权。（责任部门：特区自然资源局）

（二）土地供应。严格实施土地招拍挂制度，针对住宅、商业等不同用途土地混合出让情况，应依据《六枝特区国土空间详细规划》确定主导土地用途、空间布局及比例，依法依规合理确定土地使用年限，按不同用途分项评估后确定出让底价。土地出让后不得擅自改变容积率等规划条件。特区自然资源局要在土地供应前完成地籍调查工作，预编不动产单元号，不动产单元号关联建设项目全生命周期各环节。（责任部门：特区自然资源局）

（三）土地登记。建设单位签订国有建设用地使用权出让合同并依法缴清土地出让金后，可凭出让合同、缴清土地出让金凭证、契税完税凭证、不动产地籍调查成果等，在土地交付时，申请国有建设用地使用权首次登记，实现“交地即办证”。（责任部门：特区自然资源局）

（四）规划许可。严格按照规划条件核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，依据规划条件明确的土地用地性质、容积率和建筑密度等经济技术指标开展项目规划许可工作。（责任部门：特区自然资源局）

（五）工程施工。建设工程施工应依法取得施工许可证，领取施工许可证之日起三个月内不开工且不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。建设单位应严格按照经批准的用地范围、建设工程规划许可内容进行开发建设，住宅小区水电气暖工程等配建应与住宅工程实行统一规划、设计、施工、验收、维保并移交。施工单位要严格按照审查合格的施工图纸进行施工。（责任部门：特区住房城乡建设局）

（六）房屋预售。严禁未取得商品房预售许可证进行房屋销售，严格审核商品房预售合同备案范本，规范设置房屋登记时限，将办理商品房预告登记作为必选内容进行约定，依法保障购房群众合法权益。商品房预售资金应当全部直接存入监管账户，实行房屋预售和资金监管闭环管理。（责任部门：特区住房城乡建设局、特区自然资源局，国家金融监督管理总局六枝监管支局）

（七）预告登记。购房人可凭已备案商品房预售合同等材料，向属地不动产登记机构申请预告登记。以预购商品房设定抵押权的，购房人可凭预购商品房预告登记材料、不动产抵押合同和主债权合同等材料，申请预购商品房抵押登记。住房城乡建设部门和自然资源主管部门实行新建商品房买卖合同网签备案、预告登记信息共享。（责任部门：特区自然资源局、特区住房城乡建设局，国家金融监督管理总局六枝监管支局）

（八）竣工验收。落实建设单位质量首要责任和竣工验收主体责任，严格对照设计文件、国家标准组织开展单位工程质量竣工验收。积极推行建设工程竣工联合验收，落实验收事项、流程、时限、材料等方面的要求，实行规划、消防、人防、档案等事项限时联合验收，统一出具验收意见。规划核实、竣工验收和房屋测绘相关成果与不动产登记信息实现互通共享。（责任部门：特区发展改革局、特区住房城乡建设局、特区自然资源局）

（九）国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。建设单位依法取得土地、规划、竣工验收备案手续后，可持土地权属来源材料或不动产权属证书（土地使用权登记）、建设工程符合规划材料、竣工验收备案材料等申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，通过部门信息共享实现“竣工即办证”。（责任部门：特区自然资源局、特区住房城乡建设局）

（十）房屋交付。严格落实房屋交付条件、建设条件等相关交付标准，开发项目及其配套设施经验收合格后，方可向购房人交付。落实“先验房后收房”制度，指导建设单位通过“业主开放日”等形式，组织购房人对房屋质量进行查验。经查验发现质量问题的，建设单位应及时维修，履行保修义务。交房前，建设单位应向购房人开具购房发票、备齐购房人办理转移登记所需材料。（责任部门：特区住房城乡建设局，六枝特区税务局）

（十一）转移登记。购房人收房后，建设单位应配合购房人办理转移登记证。建设单位应在达到法定交房条件后，通过不动产登记机构提供的线上平台录入房屋信息、上传转移登记相关申请资料。买卖双方凭房屋买卖合同、完税凭证等申请转移登记。对符合登记条件的，不动产登记机构协同相关部门提供线上线下多种办理方式实现“交房即办证”，建设单位应积极履行产权办理义务，不得将产权办理捆绑其他收费行为。针对建设单位无正当理由拒不配合购房人办理产权登记的，将纳入企业黑名单，限制约束失信企业进入房地产市场。（责任部门：特区发展改革局、特区自然资源局、特区住房城乡建设局、特区市场监管局、特区城市综合执法局）

（十二）抵押贷款。银行业金融机构、不动产登记机构和房屋交易部门联合建立信息共享机制。银行业金融机构在为建设单位办理抵押贷款时，应确保抵押范围不涉及已销售并已开展网签备案房屋和所占用土地使用权。对已抵押未销售房屋，经银行业金融机构同意销售（预售）且同意解除拟售房屋抵押的，办理抵押变更登记后，方可销售并进行网签备案。（责任部门：特区住房城乡建设局、特区自然资源局；国家金融监督管理总局六枝监管支局）

（十三）不动产查封。支持查封机构与房屋交易部门、不动产登记机构建立信息共享机制。整宗建设用地使用权或在建工程已查封的，查封前合法购买的房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条之规定的，所购房屋及所占用范围内的土地使用权不纳入查封范围。（责任部门：特区人民法院，特区自然资源局、特区住房城乡建设局）

（十四）婚姻登记＋不动产登记。在政务服务大厅婚姻登记处设置“婚姻登记＋不动产登记”业务联办窗口，通过现场接受咨询、发放服务指南、提供资料预审等服务，在当事人自愿办理情形下，及时办理不动产离婚析产或结婚加（减）名转移登记。（责任部门：特区自然资源局、特区民政局）

（十五）税费缴纳。建设单位应依法依规缴纳相关税费。针对建设单位欠缴税费问题，财政、税务及相关业务部门应依法依规作出处理。针对长期欠缴且催告无效的建设单位有权机关可在法定期限内采取冻结账户、从存款账户中扣缴，拍卖或者变卖所扣押、查封的财产等强制性措施，用于清缴相关税费。发生清偿主体及相关当事人不配合等情况的，监管部门应会同公安部门依法依规及时介入处理。（责任部门：特区财政局、特区住房城乡建设局、特区自然资源局、特区公安局，六枝特区税务局）

（十六）信用管理。构建跨部门、跨领域土地房屋全生命周期管理体系联合惩戒机制，将建设单位违法违规行为、合同各方义务未履行、金融机构违规放贷等情况纳入房地产行业监管和诚信管理范围，统一纳入信用评价体系，依法依规开展信用惩戒。（责任部门：特区发展改革局、特区住房城乡建设局、特区自然资源局、特区城市综合执法局，六枝特区税务局、国家金融监督管理总局六枝监管支局）

二、职责分工

特区人民法院：依法保护诉讼当事人合法权益，配合政府及相关单位在政策与法律框架内，支持开发商盘活资产或破产重整，对问题项目涉及破产、抵押等情形的，依法对开发企业进行资产清查，并将盘活的资金用于问题项目债务偿还。

特区自然资源局：负责出具规划条件通知书，办理供地、规划许可、规划认可、不动产登记相关工作，实施供地和规划审批后监管，牵头开展“交地即办证”“竣工即办证”“交房即办证”常态化工作。

特区住房城乡建设局：负责房屋建筑工程施工质量安全监管、组织实施竣工验收备案工作；负责房屋预售许可证办理及预售资金监管、商品房网签合同备案管理、监督房屋交付流程；监督住房城乡建设领域建设条件落实情况；加强房地产市场秩序及主体行为的监督管理，规范商品房交易，对房地产中介机构及经纪人员开展市场行为监管；开展房屋交付使用等普法宣传工作。

特区发展改革局：负责项目的审批立项；对防空地下室及兼顾人民防空要求的地下工程防护方面进行监督检查，指导人防工程竣工验收和质量监管；将行业主管部门认定产生的房地产领域有关公共信用信息归集至省公共信用信息平台，纳入主体信用记录，会同相关部门依法依规开展联合惩戒。

特区公安局：负责涉不动产登记案件处置，依法打击违法犯罪行为，配合相关部门及时介入处置清偿开发建设单位、清偿主体及相关当事人不配合等情况。

特区财政局：负责有关资产处置的资金支持、协调配合和监督管理，确保资金使用的合规性和有效性。

特区民政局：负责婚姻登记涉及双方申请办理不动产转移登记的登记及宣传工作，引导当事人自愿办理不动产离婚析产或结婚加（减）名转移登记等关联登记业务。

特区市场监管局：加强对房地产市场价格行为、广告的监管，依法查处开发商虚假宣传、违规收费行为，防范化解因开发商价格、广告违法违规引发的维稳风险，参与因此引发维稳事件的处置。

特区城市综合执法局：负责行使房地产领域相关执法权和处罚权（及时查处相关部门移送的房地产领域内未批先建、未按规划实施和违规搭建等违法建设行为），会同特区自然资源局、住房城乡建设局等部门加强对违章建筑惩处措施的普法工作宣传。

特区教育局：对幼儿园、小学、中学等教育设施提出配建要求和标准，对于无需配建的，做好学位费计算和学位费收取工作，项目建设过程中要协同指导教育设施的建设，建成后做好教育设施的接收和管理工作。

六枝特区税务局：负责依法征收、追征相关税费，督促开发企业缴纳各项税费；负责税收征缴普法宣传，及时制止开发企业未经税务部门依法委托，擅自代收或强制代收个人税费行为，并依法追究相关法律责任。对建设单位应当开具而未开具发票的，依法责令建设单位为购房人开具发票；对建设单位欠缴税费的，依法进行追缴。

国家金融监督管理总局六枝监管支局：负责指导金融机构在依法合规、风险可控的前提下，做好土地或房产抵押贷款办理和解押等工作。

各乡镇（街道）：负责建立健全违法建设动态巡查机制和处置机制，对辖区内未按规划实施行为，做到早发现、早制止、早处理，及时向特区城市综合执法局、特区自然资源局移交违建行为问题线索，配合开展违章建筑查处。

三、处置措施

（一）未经联合验收即交付使用问题处置。房地产开发项目经竣工验收合格，依法取得住房城乡建设、自然资源等有关部门出具的认可文件或准许使用文件，方可交付使用。未经验收合格擅自交付使用的，特区住房城乡建设局应责成房地产开发企业限期整改，并督促房地产开发企业依法办理验收手续，避免形成“问题楼盘”，损害购房人产权办理合法权益。逾期未整改的，依法予以查处。

（二）未经审批擅自改变规划、设计问题处置。房地产开发企业应按照规划设计方案进行项目建设，擅自改变规划用途或设计的，特区自然资源局应督促房地产开发企业及时整改。对能整改完善的，依法办理规划变更后及时将变更信息推送特区住房城乡建设局；对不能整改完善的，按程序移交特区城市综合执法局进行查处。特区住房城乡建设局指导督促房地产开发企业将变更信息书面通知买受人。对未经批准改变房屋用途进行销售的，特区住房城乡建设局责成房地产开发企业立即停止销售，特区自然资源局指导房地产开发企业办理规划用途变更，经依法批准后，房地产开发企业应及时向特区住房城乡建设局、特区自然资源局申请办理网签系统和不动产登记系统楼盘变更，在变更完成后，房地产开发企业方能销售。

（三）未经审批将商业空间分割出售问题处置。不动产登记按不动产单元进行权属登记（不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间）。房地产开发企业的房地产开发项目商业空间应严格按照规划设计进行测绘，未经规划设计变更的，不得分割设定不动产单元，不得分割办理预售。对房地产开发企业未经设计变更擅自分割出售的，特区住房城乡建设局应及时予以制止，对预售商品房项目售后包租或者变相售后包租等行为进行查处。

（四）土地抵押或在建工程抵押后商品房销售行为处置。特区住房城乡建设局办理商品房预售许可时，应一并审核项目土地抵押或在建工程抵押情况，经抵押权人书面同意方可办理商品房预售许可；严格审核商品房买卖合同范本，对设定土地抵押或在建工程抵押的，商品房买卖合同范本应如实记录清楚，特区自然资源局做好抵押登记信息查询配合工作。

（五）房地产开发企业指定或变相指定中介机构强制收取产权代办服务费问题处置。房地产开发企业、房地产中介机构、房地产经纪人员应规范市场经营行为，若房地产开发企业存在指定或变相指定中介机构强制收取产权代办服务费等问题，特区住房城乡建设局应及时督促相关责任人进行整改，并将问题线索移交特区市场监管局、特区城市综合执法局依法处置；特区自然资源局要积极收集窗口群众反映问题，对侵害群众利益的违法违规问题线索及时移交查处，维护购房人产权办理合法权益。

（六）房地产开发企业擅自代收购房人契税问题处置。六枝特区税务局排查发现房地产开发企业未经依法委托擅自代收、强制代收税款行为的，应及时依法追究有关法律责任，避免购房人经济利益受损；同时应加强税费征收普法工作宣传，提升购房人防范意识，有效防范新建项目违规代收契税等情况发生。

（七）房地产开发企业不予开具销售发票问题处置。六枝特区税务局要加强对房地产开发企业的监管，督促房地产开发企业按要求履行开具销售（预售）发票义务，对购房人反映房地产开发企业不予开具发票问题及时查处，积极解决购房人契税缴纳产权办理问题。

（八）房地产开发企业未及时履行产权办理主体责任问题处置。预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。特区住房城乡建设局、特区自然资源局联合建立信息推送机制，房地产开发项目自交付之日起10个工作日内将项目交付信息推送至特区自然资源局，特区自然资源局加强各项目产权办理工作宣传，引导购房人及时提交资料办理产权登记。特区住房城乡建设局督促房地产开发企业履行产权办理主体责任，对房地产开发企业将产权办理捆绑物业费问题进行查处，对房地产开发企业无正当理由拒不配合购房人办理产权登记的，及时组织涉及部门研究处置措施。

（九）房地产开发企业扣留个人不动产权证书问题处置。对经购房人授权房地产开发企业办理的个人不动产权证书，房地产开发企业领取证书后10个工作日内通知购房人领取，房地产开发企业不得因办理预告抵押转一般抵押、对接抵押银行释放保证金、捆绑物业收费、强制要求购房人签署无法律依据的承诺书等为由，擅自扣留个人不动产权证书。特区自然资源局加强对证书发放监管工作，对房地产开发企业擅自扣留个人证书行为的，立即责令收回证书，由登记机构组织发放。各金融机构要积极办理预告抵押转一般抵押登记，按照简化办理要求，无需上传个人不动产权证书原件，保障购房人顺利领取不动产权证书。

（十）购房业主个人违建问题处置。特区住房城乡建设局、特区城市综合执法局、特区自然资源局、各乡镇（街道）应加强对新建项目个人搭建开展普法宣传，对违反规划擅自搭建行为早预防、早发现、早制止，积极引导购房人合法利用空间，避免违法行为产生。特区自然资源局、特区住房城乡建设局、特区城市综合执法局、各乡镇（街道）对个人违建行为，特别是历史遗留个人违建问题，参杂房地产开发企业承诺使用、购房人高额购买等历史原因，易引发网络舆情和信访风险的，要充分考量相关法律法规，研究制定有效措施，及时组织化解。

四、强化保障

（一）加强协同管理。各相关部门要认真履行职责，优化审批服务流程，推动“四减一增”（减材料、减时限、减费用、减环节、增强便利度）落地落实，加快“高效办成一件事”服务场景迭代更新，提高行政审批效率，进一步优化营商环境。建立项目建设各环节、上下游管理的信息共享、结果互认、协同办理工作机制，下游单位发现问题及时向上游单位反馈，合力推动问题发现在日常、处理在日常。利用“多测合一”信息服务平台，收集汇总测绘服务机构提供的测绘数据，通过不动产单元代码推行供地手续、楼盘表（不动产单元）、网签合同、规划核实、竣工验收、完税凭证、不动产登记等数据共享应用。

（二）强化无缝监管。特区不动产“登记难”防范处置联席会议办公室负责全面统筹协调，建立各职能部门、乡镇（街道）相互配合的联动工作机制，明确审批监管的职责和边界，压实部门责任，实施事前、事中、事后全链条无缝监管。按照“谁主管、谁负责”“谁产生问题、谁化解矛盾”的原则，根据需要组织开展矛盾纠纷问题排查处置，实行动态集中化解。对于群众的各类办证诉求和反映的办证问题，及时记录、整理、分类，实行台账管理。建立责任倒查机制，因监督管理不严格、不到位导致产生新的房屋产权问题的，依法依规追究相关部门责任。对发现不担当、不作为、以权谋私等作风腐败问题的，及时移送纪检监察机关。

（三）实行联合惩戒。构建跨部门、跨领域的“一处失信、处处受限”联合惩戒机制，将建设单位违法违规行为、合同义务履行等情况纳入房地产市场监管和诚信管理范围，统一记入房地产开发企业信用评价，加强信用惩戒约束力度。

本机制自印发之日起实施，若国家、省、市相关政策作出调整，从其规定。

六枝特区人民政府办公室 

2025年7月18日

《六枝特区健全土地房屋产权问题防范处置工作机制》政策解读